Conjoncture de l'Immobilier - Résultats 2ième trim. 2017

Les autorisations de construire progressent (+ 10,7 % sur un an), se traduisant par des mises en chantier en hausse de 15,2 % sur un an.
Dans l'ancien, les transactions sont toujours dynamiques et les prix accélèrent à + 3,5 % sur un an.
Le volume des crédits nouveaux contractés au deuxième trimestre diminue sensiblement sous l’effet de la baisse des renégociations. Parallèlement, les
taux d’intérêt sont quasi stables, alors que les taux des OAT repartent à la baisse. L’activité des entreprises du bâtiment poursuit son amélioration, de
même que leurs perspectives, mais elles restent à un niveau inférieur à leur moyenne de longue période. Du côté de la promotion immobilière, l’activité s’inscrit en
baisse sensible : sur un an, les mises en ventes se contractent de 17,1 % et les ventes (réservations) diminuent de 9,4 %, mais cette baisse correspond davantage à une correction mécanique du deuxième trimestre 2016 qui avait été exceptionnellement haut.
D’ailleurs, les perspectives dans ce secteur sont au dessus de leur moyenne de long terme quel que soit l’horizon d’activité considéré.

DANS LE NEUF, LES AUTORISATIONS SONT EN HAUSSE

La promotion immobilière : une baisse en trompe l’œil Les réservations et les mises en ventes aux particuliers se contractent fortement par rapport au deuxième trimestre 2016 mais la tendance reste à la hausse. En effet, la forte inflexion du glissement annuel est due à un deuxième trimestre 2016 exceptionnellement haut (graphique 1).
Ainsi les réservations baissent de 9,4 % sur un an à 30 800 logements, mais en cumul sur douze mois, elles progressent de 13,0 %. Les annulations de réservations demeurent à des niveaux élevés (3 600 logements annulés après 2 200 un an auparavant). Les mises en ventes sont également en baisse de 17,1 % sur un an à 31 300 unités (+ 5,9 % en cumul sur douze mois).
L’encours de logements proposés à la vente diminue légèrement (- 1,6 %) pour s’établir à 104 100 unités.

Les autorisations en hausse

En intégrant la construction individuelle et le logement social, le nombre de logements autorisés progresse de 10,7 % par rapport au deuxième trimestre 2016 et de + 2,1 % par rapport au trimestre précédent. Les mises en chantier augmentent de 15,2 % sur un an mais diminuent de 1,4 % par rapport au trimestre précédent.

DANS L’ANCIEN, LES TRANSACTIONS RESTENT À UN NIVEAU RECORD ET LES PRIX SONT TOUJOURS DYNAMIQUES

Les transactions poursuivent leur hausse

Le nombre de transactions de maisons et d’appartements anciens (cumulées sur un an) continue d’augmenter au deuxième trimestre 2017 pour atteindre 921 000 ventes (+ 4,9 % par rapport au cumul du trimestre précédent, soit 43 000 transactions de plus). Les transactions s’établissent ainsi à un niveau jamais atteint auparavant qu’il faut cependant relativiser, étant donné l’augmentation tendancielle du parc de logement (environ 1% par an) :
une fois rapporté au parc de logement, le nombre de transactions reste encore légèrement inférieur au plus haut observé au début des années 2000.

Les prix des logements anciens accélèrent

Après une tendance à la baisse (toutefois modérée) de fin 2011 à mi-2015, le prix de l’ancien (mesuré par l’indice Notaires-Insee) a depuis rebondi. Au deuxième trimestre, les prix poursuivent leur remontée : + 1,0 % en glissement trimestriel après + 1,2 % au trimestre précédent. La hausse des prix est similaire en Île-de-France (+ 1,2 %) et en province (+ 1,0 %) au deuxième trimestre.
Sur un an, la progression des prix s’élève à + 3,5 % (après + 2,4 % au trimestre précédent). La hausse des prix sur un an est plus dynamique en Île-de-France (+ 3,9 %) qu’en province (+ 3,3 %).

LE VOLUME DES CRÉDITS NOUVEAUX DIMINUE SENSIBLEMENT

Les taux d’intérêt restent à des niveaux bas Les taux fixes des crédits à l'habitat augmentent légèrement au deuxième trimestre 2017 pour s’établir à
1,6 %. Ils restent néanmoins en baisse de 0,4 point par rapport au deuxième trimestre 2016. Les taux variables sont stables ce trimestre à 1,6 %. Sur un an, ils ont diminué de 0,3 point. Le taux de l’OAT 10 ans repart à la baisse (- 0,2 point) après deux trimestres consécutifs de hausse. Il s’établit à 0,8 % en moyenne au deuxième trimestre.

La durée des crédits hors prêts relais et rachats augmente sur un an

La durée initiale moyenne des crédits immobiliers hors prêts relais est en hausse ce trimestre à 240 mois. Sur un an, la durée des crédits s’est allongée de 6 mois, ce qui contribue à augmenter la capacité d’emprunt des ménages. En effet, un ménage qui pouvait s’endetter à hauteur de 150 000 € mi-2016, peut en moyenne mi-2017 emprunter 159 000 € à mensualités identiques, soit une progression de 6 % sur un an.
En intégrant les prêts relais et les rachats, la durée moyenne des crédits s’établit à 222 mois, soit une hausse de 6 mois par rapport au trimestre précédent, liée à la baisse des volumes de renégociation.

Les crédits nouveaux se contractent de façon notable

La baisse des renégociations se traduit aussi par une forte
diminution du volume des crédits nouveaux à l’habitat :
73,3 milliards d’euros après 102,2 milliards au premier
trimestre.
Le flux de crédits nets (apuré des effets des renégociations et diminué des remboursements de capitaux) diminue de 800 millions pour atteindre 14,4 milliards d’euros. Au total, l’encours de crédits à l’habitat des ménages progresse de + 1,6 % par rapport au premier trimestre (après + 1,4 %) pour s’établir à 927 milliards d’euros.

La demande de crédit ressentie par les banques est moins vigoureuse

Selon l’enquête trimestrielle sur la distribution du crédit de la Banque de France, les établissements bancaires font état d’une demande en hausse bien que moins dynamique qu’au trimestre précédent : le solde d’opinion des banques se situe à + 29 points après + 68 points au trimestre précédent. Parallèlement, les critères d’octroi seraient stables au deuxième trimestre : le solde d’opinion s’établit à 0 comme au trimestre précédent. Enfin, la marge des
banques sur les prêts à l’habitat s’améliorerait en lien avec la légère remontée des taux de crédit (solde d’opinion à + 5 points ce trimestre après - 1 point).

ÉVOLUTION DES LOYERS

Au deuxième trimestre, le rythme annuel de progression des loyers des résidences principales – de l’ensemble du parc, à caractéristiques constantes – progresse de 0,2 %, comme au trimestre précédent. Parallèlement, les prix à la consommation sont assez dynamiques (+ 0,9 % après + 1,2 %). L’indice de référence des loyers, établissant le plafond de revalorisation des loyers en cours de bail s’accroit de 0,8 % sur un an (après + 0,5 % au trimestre
précédent).

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