Conjoncture de l'Immobilier - Résultats 3ième trim. 2017
Les autorisations de construire progressent (+ 10,0 % sur un an), se traduisant par des mises en chantier en hausse de 19,3 % sur un an.
Toutefois, les mises en ventes des promoteurs immobiliers se contractent ce trimestre (- 11,4 %), alors que les réservations restent stables (- 0,4 %).
Dans l'ancien, les transactions sont toujours dynamiques et les prix accélèrent, à + 3,9 % sur un an.
Parallèlement, les taux d’intérêt sont quasi stables, alors que les taux des OAT poursuivent leur baisse. Le volume des crédits nouveaux contractés au troisième trimestre diminue sensiblement sous l’effet de la baisse des renégociations. Dans ce contexte, l’activité des entreprises du bâtiment poursuit son amélioration, de même que leurs perspectives, alors que dans la promotion immobilière, les perspectives, en amélioration depuis fin 2014, marquent un coup d’arrêt ce trimestre.
DANS LE NEUF, LA DYNAMIQUE SE POURSUIT MALGRÉ LA BAISSE DES MISES EN VENTES
Baisse des mises en ventes dans la promotion immobilière Les mises en ventes (graphique 1) aux particuliers se contractent fortement par rapport au troisième trimestre 2016 (- 11,4 %), mais les réservations sont stables (- 0,4 %). Ce trimestre, ce sont ainsi 28 200 logements qui ont été réservés, à comparer avec les 24 300 logements mis en vente. Les annulations de réservations demeurent
à des niveaux élevés (3 400 logements annulés après 2 400 un an auparavant). Au total, l’encours de logements proposés à la vente augmente de + 0,7 %, pour s’établir à 105 000 unités.
Les délais d’écoulement des appartements augmentent très légèrement par rapport au troisième trimestre 2016 (3,4 trimestres après 3,3 trimestres).
Les autorisations en hausse.
En intégrant la construction individuelle et le logement social, le nombre de logements autorisés progresse de 10,0 % par rapport au troisième trimestre 2016 et de + 3,9 % par rapport au trimestre précédent. Les mises en chantier augmentent de 19,3 % sur un an mais sont quasi stables (+ 0,3 %) par rapport au trimestre précédent.
Cumulé sur un an, le nombre de logements autorisés s’élève à 499 400 unités au troisième trimestre, en hausse de 12,2 % par rapport aux quatre trimestres précédents. Il a été stimulé par les autorisations de logements collectifs, en hausse de 13,3 %. Le nombre de mises en chantier cumulées sur l’année progresse de 18,8 % sur la même période, à 416 400 logements.
DANS L’ANCIEN, LES TRANSACTIONS RESTENT À UN NIVEAU RECORD ET LES PRIX SONT TOUJOURS DYNAMiQUES
Les transactions poursuivent leur hausse Le nombre de transactions de maisons et d’appartements anciens (cumulées sur un an) continue d’augmenter au troisième trimestre 2017, pour atteindre 952 000 ventes (+ 3,6 % par rapport au cumul du trimestre précédent, soit 33 000 transactions de plus). Les transactions s’établissent ainsi à un niveau jamais atteint auparavant qu’il faut cependant relativiser, étant donné l’augmentation tendancielle du parc de logements (environ 1 % par an) :
une fois rapporté au parc de logements, le nombre de transactions reste encore très légèrement inférieur au plus haut observé, au début des années 2000.
Les prix des logements anciens s'accélèrent. Après une tendance à la baisse (toutefois modérée) de fin 2011 à mi-2015, le prix de l’ancien (mesuré par l’indice Notaires-Insee) a depuis rebondi. Au troisième trimestre, les prix poursuivent leur hausse et atteignent quasiment leur pic de fin 2011 (+ 1,6 % en glissement trimestriel, après + 0,7 % au trimestre précédent.) La hausse des prix est identique en Île-de-France et en province (+ 1,6 %) au troisième trimestre.
Sur un an, la progression des prix s’élève à + 3,9 % (après + 3,1 % au trimestre précédent). La hausse est plus dynamique en Île-de-France (+ 4,8 %) qu’en province (+ 3,6 %).
La durée des crédits augmente sur un an La durée initiale moyenne des crédits immobiliers hors prêts relais est en hausse ce trimestre, à 240 mois. Sur un an, la durée des crédits s’est allongée de 5 mois, ce qui contribue, avec la baisse des taux, à augmenter la capacité d’emprunt des ménages. En effet, un ménage qui pouvait s’endetter à hauteur de 150 000 € au troisième
trimestre 2016 peut en moyenne, au troisième trimestre 2017, emprunter 159 000 € à mensualités identiques, soit une progression de 6 % sur un an.
En intégrant les prêts relais et les rachats, la durée moyenne des crédits s’établit à 231 mois, soit une hausse de 9 mois par rapport au trimestre précédent, liée à la baisse des volumes de renégociation.
Les crédits nouveaux se contractent de nouveau La baisse des renégociations se traduit aussi par une forte diminution du volume des crédits nouveaux à l’habitat : 48,4 milliards d’euros, après 72,7 milliards au deuxième trimestre et 102,2 milliards au premier trimestre.
Le flux de crédits nets (apuré des effets des renégociations et diminué des remboursements de capitaux) diminue de 2,3 milliards pour atteindre 11,9 milliards d’euros. Au total, l’encours de crédits à l’habitat des ménages progresse de + 1,1 % par rapport au
deuxième trimestre (après + 1,6 %), pour s’établir à 938 milliards d’euros.
La demande de crédit ressentie par les banques serait en baisse.
Selon l’enquête trimestrielle sur la distribution du crédit de la Banque de France, les établissements bancaires font état d’une demande en baisse pour la première fois depuis 2 ans : le solde d’opinion des banques se situe à - 21 points, après + 29 points au trimestre précédent.
Parallèlement, les critères d’octroi seraient quasi stables au troisième trimestre : le solde d’opinion s’établit à - 2, après 0 au trimestre précédent. Enfin, la marge des banques sur les prêts à l’habitat se dégraderait nettement (solde d’opinion à - 4 points ce trimestre, après + 5 points).
Évolution des loyers
Au troisième trimestre, le rythme annuel de progression des loyers des résidences principales – de l’ensemble du parc, à
caractéristiques constantes – est de 0,2 %, comme au trimestre précédent. Parallèlement, les prix à la consommation sont assez
dynamiques (+ 0,9 %, comme au trimestre précédent). L’indice de référence des loyers, établissant le plafond de revalorisation des
loyers en cours de bail, s’accroît de 0,9 % sur un an (après + 0,8 % au trimestre précédent).
Dans la promotion immobilière, les perspectives au cours des prochains mois marquent un coup d’arrêt, mais restent au-dessus de leur moyenne de long terme Dans le secteur de la promotion immobilière, l’amélioration des perspectives d’activité à court terme
amorcée fin 2014 connaît un coup d’arrêt ce trimestre. En octobre, le solde d’opinion des promoteurs s’établit en effet à - 4 points (après + 5 points), au-dessus toutefois de sa moyenne de long terme (- 6 points) dépassée fin 2016.
