Incertitude(s) - Conjoncture immobilière avril 2022
INCERTITUDE(s)
Le volume de transactions de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois en France (hors Mayotte) atteint 1 187 000 à fin février 2022, après avoir culminé à 1 212 000 à fin août 2021. Le léger soubresaut observé en février (au regard des 1 177 000 comptabilisées à fin janvier 2022) ne doit pas occulter la lente décrue des volumes, constatée depuis les cinq derniers mois. La dynamique de stabilisation reste enclenchée. En effet, si les notaires ont pu constater une hausse des signatures d’avant-contrats en fin d’année, phénomène assez classique à cette période et qui se traduit dans les données de ventes observées, les mois de janvier et février auront été synonymes d’une accalmie avérée dans les offices notariaux qui se manifestera dans les mois à venir.
Le nombre de transactions de logements anciens reste cependant, à l’heure actuelle, l’indicateur d’une année 2021 anormale où les Français ont, dans leur globalité, accéléré, concrétisé, voire anticipé leurs projets immobiliers. Les volumes sont actifs, sur un dynamisme constant, mais les progressions annuelles diminuent, preuve d’un marché qui reviendrait vers une activité plus classique, sagement mais sûrement.
Néanmoins, en sus de la sortie de la crise sanitaire, une incertitude notable s’est projetée sur les paramètres économiques. Au regard, en particulier, de sa composante énergétique, l’inflation serait élevée en 2022 : à 3,7 % en moyenne sur l’année et proche de 4 % au moins jusqu’en septembre dans le scénario conventionnel, alors qu’elle s’établirait à 4,4 % en 2022 dans le scénario dégradé. Cette inflation pourrait venir altérer la demande et donc faire baisser les volumes, d’autant qu’elle est de nature à peser sur le « reste à vivre » des potentiels acquéreurs, surtout si les salaires n’augmentent pas corrélativement dans le temps. De même que la remontée actuelle – même mesurée
– des taux d’intérêt pourrait exclure du marché immobilier un nombre grandissant de personnes, face à une demande d’apport plus importante. Les notaires constatent, à ce titre, une augmentation du nombre de refus de prêt, les banques semblant plus exigeantes, notamment en conséquence des préconisations du Haut Conseil de stabilité financière, mais aussi, peut-être, au regard de perspectives davantage incertaines. Mais la hausse des taux n’est pas encore suffisante pour arrêter les candidats à l’acquisition ; elle demeure paradoxalement très mesurée face à l’inflation, de sorte que le prêt, comparativement, constitue un placement. L’appétit des Français pour la pierre n’est pas terminé et la pénurie de biens à vendre permet de le constater. Bien que la tendance soit moins forte, le marché est encore animé par les vendeurs. Cela a pour effet de continuer à orienter les prix à la hausse, mais si les biens sont rares, ils se vendent.
Il convient par ailleurs d’ajouter une raréfaction sectorisée des terrains à bâtir. Elle est susceptible de projeter notamment les primo-accédants vers des constructions anciennes, au prix moins abordable. Certes, l’effet prix ne semble pas encore avoir d’effet sur l’élasticité de la demande, mais pourrait, à moyen terme, exclure également un nombre potentiel d’acquéreurs.
En tout état de cause, le marché pourrait encore une fois se transformer au regard de différents indicateurs moins favorables qui s’agrègent. La pression des prix dans certaines grandes agglomérations, conjuguée à une envie de pierre « verte » décuplée par la crise sanitaire, avait poussé certains acquéreurs vers la périphérie, à la recherche d’une certaine qualité de vie. Les mois à venir pourraient encore renforcer la pierre-sécurité.
Des prix des logements anciens en hausse, tout en ralentissant nettement en Île-de-France
Au 4e trimestre 2021, sur un an, la hausse des prix des logements anciens en France métropolitaine se poursuit avec +7,2 %. Depuis le 4e trimestre 2020, la hausse est plus marquée pour les maisons (+9,1 % en un an au 4e trimestre 2021) que pour les appartements (+4,6 %), ce qui ne s’était pas produit depuis fin 2016.
En province, la hausse des prix des logements anciens reste vive sur un an avec +9 % entre le 4e trimestre 2020 et le 4e trimestre 2021. Comme depuis le début de l’année 2021, la hausse des prix des maisons (+9,4 % sur l’année au 4e trimestre) est plus marquée que celle des appartements (+8 %), ce qui ne s’était pas produit depuis 2018.
En Île-de-France, en 2021, les prix des maisons anciennes augmentent beaucoup plus vite que ceux des appartements anciens. Sur un an, la hausse des prix des logements anciens ralentit avec +2,7 % entre le 4e trimestre 2020 et le 4e trimestre 2021. L’augmentation est nettement plus marquée pour le prix des maisons (+7 % sur un an, après +7 % au 3e trimestre et +6 % au 2e trimestre) que pour celui des appartements (+0,6 % sur un an, après +2,6 % et +2,4 %). En Île-de-France, la hausse des prix des maisons sur un an dépasse celle des appartements depuis le 4e trimestre 2020, ce qui ne s’était pas produit depuis 2016. À Paris, les prix des appartements fléchissent même à nouveau légèrement avec - 0,9 % entre le 3e et le 4e trimestre 2021. Sur un an, les prix des appartements parisiens sont en baisse (-1,6 %).
Avant-contrats - France métropolitaine
Les projections issues des avant-contrats en France métropolitaine prévoient, pour fin mai 2022, une poursuite de la hausse annuelle des prix : de mai 2021
à mai 2022, les prix des maisons anciennes augmenteraient deux fois plus vite (+9,9 %) que ceux des appartements anciens (+4,1 %).
Le marché immobilier du littoral est un marché hétérogène
Très orientées à la hausse ces dernières années, les évolutions de prix1 affichées sur le marché du littoral sont également variables sur le territoire.
Sur le collectif et encore davantage sur l’individuel, l’année 2021 se distingue par des hausses de prix d’une amplitude jamais enregistrée sur les cinq dernières années2 dans la grande majorité des stations balnéaires étudiées
Elle est ainsi de +8 % pour les appartements anciens (contre de +3 à +4 % depuis 2016) et +16 % pour les maisons anciennes (contre de +4 à +7 % depuis 2016). Sur l’ensemble des villes moyennes de province, bien que les prix connaissent également une plus forte progression annuelle en 2021, elle est moins importante, à +7 % tant en appartements anciens qu’en maisons anciennes.
Sur le collectif, en 2021, les communes du Touquet-Paris-Plage, de Saint-Hilaire-de-Riez et des Sables-d’Olonne enregistrent les hausses les plus importantes d’environ +20 % sur un an. Ailleurs, les évolutions sur un an, même si elles peuvent paraître moindres, sont également positives, comme à Gruissan (+14 %), Royan (+10 %) ou Biscarrosse (+8 %). Seules quelques communes enregistrent des prix stables ou en légère baisse comme à la Ciotat (0 %) et Bastia (-2 %).
Sur l’individuel, l’année 2021 se distingue par des augmentations exceptionnelles du prix des maisons anciennes, globalement plus fortes que celles déjà constatées sur le marché des appartements anciens. Nombreuses sont les stations balnéaires qui affichent des hausses de prix des maisons anciennes supérieures à +15 %. C’est notamment le cas à Biscarrosse, Saint-Pierre-d’Oléron, La Baule- Escoublac, Saint-Malo et La Rochelle, où les hausses de prix sont d’au moins +20 %. Alors que les prix des appartements anciens gagnent un peu plus de +5 % à Canet-en-Roussillon, Antibes et Saint-Raphaël, les prix des maisons anciennes y progressent d’un peu plus de +10 %.
(Sources Notaires de France)