06/2024 - Frémissements - Conjoncture immobilière
Frémissement(s)
Le volume de transactions de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois en France (hors Mayotte) atteint 835 000 transactions à fin février 2024. Si la baisse annuelle était de 22 % depuis novembre 2023, elle s’érode encore d’un point en février 2024 à -23 %. Le marché immobilier français n’avait jamais connu de baisse aussi forte sur un an et il faut remonter à novembre 2016 pour retrouver des volumes de transactions aussi faibles. Les ventes représentent 2,3 % du stock de logements, une part en diminution depuis le point haut du 3e trimestre 2021 (3,2 %) et désormais inférieure au niveau du début des années 2000 avant la crise économique de 2008.
Si le nombre de transactions devrait continuer de diminuer dans les mois à venir, la baisse annuelle assez stable depuis quelques mois pourrait commencer à s’amoindrir. Le marché immobilier arrive à son point d’atterrissage. Le printemps, traditionnellement synonyme de pic d’activité dans l’année immobilière, n’avait pas opéré d’effet de rattrapage en 2023, confortant le repli rapide du marché. Les notaires peuvent néanmoins noter cette année par endroits un regain d’activité qui, s’il n’est pas encore vivace, peut laisser augurer d’une reprise à mesure que la Banque centrale européenne desserre les contraintes impactant le marché immobilier.
Lors de sa réunion du 7 mars 2024, le Conseil des gouverneurs a décidé de laisser inchangés les taux directeurs de la BCE, alors que l’inflation continue de diminuer, pour des projections tablant sur une hausse des prix moyenne de 2,3 % en 2024, 2,0 % en 2025 et 1,9 % en 20261. Il semble par ailleurs quasiment acquis que l’institution européenne procédera à une première baisse de ses taux directeurs au mois de juin et celle-ci est déjà intégrée dans les taux proposés par les banques, stimulant de facto la concurrence entre elles, la capacité d’endettement des Français s’en trouvant mécaniquement accentuée. Sans prédiction auto-réalisatrice, l’espoir d’un frémissement et d’un avenir plus dégagé à l’orée du dernier trimestre ne serait plus forcément à exclure. À n’en pas douter, la reprise de la demande passe par une baisse prolongée des taux, mais dont le rythme reste encore actuellement incertain.
Autre élément susceptible d’aider à la reprise du marché immobilier, le niveau des prix.
Celui des logements anciens en France métropolitaine baisse sur un an à -3,9 % au 4e trimestre 2023. Les prix diminuent de 3,8 % pour les maisons et de 4,1 % pour les appartements. Cette baisse continuerait de s’amplifier les prochains mois pour atteindre 5,5 % à fin mai 2024. Les prix des appartements anciens diminueraient légèrement davantage que les maisons anciennes, avec -6 % sur un an à fin mai 2024 sur le marché du collectif contre -5,1 % sur celui de l’individuel.
En province, les prix des logements anciens ayant commencé à diminuer plus tardivement, les projections jusqu’à fin mai 2024 prévoient des diminutions annuelles un peu plus modérées, d’un peu moins de 5 %, qu’il s’agisse des appartements ou des maisons. À fin mai 2024, les prix des appartements anciens seraient stables sur un an à Marseille, Toulouse, Angers, Caen, Limoges et Brest. S’ils étaient stables à Nîmes et Aix-en-Provence au 4e trimestre 2023, les prix des appartements anciens perdraient environ 5 % à fin mai 2024. Les baisses enregistrées au 4e trimestre 2023 seraient d’une même ampleur à Strasbourg (-3 %), Besançon (-3 %), Rennes (-7 %), Rouen (-5 %) et Nantes (-11 %) mais s’accéléreraient fortement à Villeurbanne (-15 %). Les prix des maisons anciennes vendues dans les agglomérations d’Angers, Le Mans, Saint-Étienne, Saint-Nazaire, Valenciennes et Nantes perdraient au moins 10 % sur un an à fin mai 2024. On peut noter que si les prix étaient déjà en forte baisse dans les agglomérations de Valenciennes et Nantes au 4e trimestre 2023, ils étaient stables dans celles d’Angers et Le Mans. À l’instar du 4e trimestre 2023, les prix des maisons anciennes grenobloises resteraient au même niveau à fin mai 2024. L’agglomération de Nîmes afficherait toujours des prix en hausse à fin mai 2024.
L’année 2024 pourrait connaître un parallélisme inversé avec l’année 2022 qui avait évolué en deux temps : un premier semestre encore dynamique masquant le début de la baisse au second semestre ; le second semestre 2024 et plus encore le dernier trimestre pourraient marquer le début d’une reprise. Il existe des signaux encourageants vers une situation plus porteuse, alors que la baisse des prix de l’immobilier n’a pas encore compensé la diminution de la capacité d’emprunt des ménages, liée plus particulièrement à la hausse des taux d’intérêt.