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"Une avancée majeure vient d’être faite en droit français en faveur de notre profession, en confirmant notre savoir-faire dans le processus du financement hypothécaire.
Les pouvoirs publics ont revisité les modalités de délivrance des contrats de crédits hypothécaires relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation et ce que l’emprunteur soit une personne physique ou une personne morale.
Rappelons que ce type de financement est assorti d'une garantie réelle pour la banque sous forme d'hypothèque prise sur un ou plusieurs biens immobiliers. Le montant du prêt est généralement limité à 50 % de la valeur des biens, la banque se réservant le droit de faire jouer sa garantie en cas de défaillance de l’emprunteur en opérant la liquidation du bien financé.
Jusque-là, certains prêteurs s’autorisaient à accorder ce type de financement avec garantie hypothécaire sur la base de la solvabilité de leurs clients, et de la seule valeur de cession du bien.
Mais sous la pression de l’Europe, le gouvernement a réformé sur ordonnance, les articles L. 313-1 et suivants du Code de la consommation. Désormais, ces dispositions imposent à tous les établissements de crédit la nécessité d’ajouter à leur offre de prêt «une évaluation du bien immobilier à financer», celle-ci devant être réalisée par un professionnel «indépendant au processus d’octroi du prêt».
La valeur et le prix
La solvabilité de l’emprunteur ne suffit donc plus. Il faut aussi connaître la plus juste valeur vénale du bien immobilier apporté en garanti ou en cours d’acquisition, être capable de se prononcer sur son potentiel de conversion, d’indiquer sa capacité de réalisation plus ou moins rapide sur le marché, voire de donner une valeur liquidative ou «valeur de vente forcée» en cas de défaillance de l’emprunteur.
Cette expertise de valorisation immobilière qui permet d’appréhender le risque hypothécaire, figure d’ores et déjà au cahier des charges des banques anglo-saxonnes qui opèrent sur le marché français.
Sur le plan déontologique et technique, le nouveau texte reprend certaines exigences déjà présentes dans la Charte de l’expertise comme :
- l’indépendance de l’expert (art. L. 313.20, du Code de la consommation), c’est-à-dire l’absence de tout lien de subordination ou familial avec l’emprunteur, mais aussi le désintéressement pour lui de tout lien capitalistique, d’intérêt économique personnel vis-à-vis du bien immobilier à expertiser ;
- l’application de normes d’évaluation fiables et reconnues au niveau européen ;
le rassemblement et l’analyse des documents (art. L. 313-21) nécessaires au travail d’expertise ;
- la production d’un document d’expertise (art. L. 313-22) prenant en compte l’ensemble des facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux permettant d'établir la valeur du bien immobilier.
En adhérant à la Charte, les experts évaluateurs sont par conséquent, parfaitement en phase avec l’ensemble des obligations imposées par le législateur pour évaluer un bien immobilier à financer ou apporté en gage.
En dehors du rôle prépondérant de l’expert dans le contexte judiciaire, ces nouvelles dispositions réglementaires constituent un grand pas vers une reconnaissance de la profession d’expert en évaluation immobilière indépendant.
Au sein du processus de financement immobilier
Dans sa démarche, l’Etat entérine désormais notre profession d’expert en évaluation immobilière en renforçant notre positionnement dans le processus du financement de l’immobilier.
Et lorsque le législateur aura pris la mesure plus large d’étendre le texte à tous les biens immobiliers faisant l’objet d’un financement, quel que soit le type de contrat de prêt, les particuliers n’en seront que mieux conseillés et donc protégés. Gageons également que le marché aura gagné en transparence".
Source 2ièmes Rencontres Nationales de l'Expertise Immobilière - Monsieur Peybernes Expert de Justice